Ante el auge de la nueva economía colaborativa en el negocio de convertir las viviendas que tradicionalmente se alquilaban por varios años en los denominados apartamentos turísticos, que en realidad son pseudo hostales, es de máxima actualidad el anuncio del Gobierno de la Comunidad de Madrid de iniciar los trámites para la modificación del Decreto 79/2014, vigente desde julio de 2014.
Estamos ante la nueva versión de los hostales o los arrendamientos de habitaciones de las señoras que proveían de determinados servicios de comida y limpieza
El objetivo de esta modificación es renovar la regulación de las viviendas de uso turístico en esta Comunidad a fin de mejorar la calidad del turismo aportando criterios de seguridad, calidad de la habitabilidad y convivencia vecinal.
Con independencia de las condiciones legales que la Administración pueda exigir a los propietarios de los pisos para obtener una licencia para explotarlos cómo apartamentos turísticos, nos vamos a ocupar de cómo puede la Comunidad de Propietarios ordenar la convivencia de los turistas con las familias que tienen en la finca su hogar permanente.
De hecho, esto no es un fenómeno nuevo, sino la nueva versión de los hostales o los arrendamientos de habitaciones de las señoras que proveían de determinados servicios de comida y limpieza a sus huéspedes más o menos estables, pero con la gran diferencia con los nuevos usos para turistas y estudiantes de que ahora nadie está en el piso para cuidarlo y controlarlo.
Los estatutos en la comunidad de propietarios
La ley marco de regulación de la convivencia en una comunidad de propietarios son sus Estatutos, y por tanto, en ellos se podría prohibir la existencia de negocios en toda la finca o en determinadas plantas. Por ejemplo, limitarlos sólo a los locales y a las primeras plantas, donde suelen ubicarse las oficinas, para así acotar las molestias que su actividad puede generar a los residentes habituales.
Los problemas surgen porque los Estatutos son el título constitutivo de la propiedad horizontal, y según ley requieren aprobarse o modificarse por unanimidad de los propietarios
Los problemas surgen porque los Estatutos son el título constitutivo de la propiedad horizontal, y según ley requieren aprobarse o modificarse por unanimidad de todos los propietarios. Normalmente el promotor al construir la edificación constituye la Comunidad de Propietarios antes de vender los pisos el que, aprovechando su dominio total de la finca, impone los estatutos por lo que los nuevos compradores se encuentran ya con este marco legal interno establecido.
De tal manera, que si posteriormente la Comunidad quiere modificarlos debe aprobar su modificación por unanimidad en Junta de Propietarios, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y, como nadie se le escapa, en una comunidad esto es extremadamente complicado, máxime si ya hay algún propietario, que como es el caso que nos ocupa, tiene intención de dedicar su vivienda a usos turísticos o de temporada para estudiantes.
Ricardo Ayala – Ayala y González – Abogado especialista en contaminación acústica y ruido – conRdeRicardo.
De forma complementaria a los Estatutos, la Comunidad se puede dotar de unas Normas de Régimen Interno para ordenar su convivencia, que sin ser vinculantes legalmente para poder exigirlas judicialmente, al menos determinan las condiciones de habitabilidad y uso de la finca, y podrán encauzar los problemas que surjan en las juntas de propietarios y poder reprobar públicamente al propietario que no las incumpla.
En el caso de que la Comunidad de Propietarios se vea obligada a convivir con estos nuevos negocios turísticos, porque tengan su debida autorización o licencia administrativa, conviene que establezcan determinadas medidas para garantizar la convivencia vecinal, bien en los Estatutos, en las Normas de Régimen Interno, o particularmente en sucesivas Juntas de Propietarios según se vayan dando las diversas situaciones.
En este sentido, en el caso de que se puedan encontrar con uno o incluso varios pisos dedicados a apartamentos turísticos o a residencias de estudiantes en cualquier planta de la finca, conviene que se adopten las siguientes medidas:
- Lo más importante es exigir al propietario/empresario que no se desentienda de sus relaciones con los demás vecinos de su comunidad, y que como empresario, que al fin y al cabo es al tener un negocio en la finca, atienda las quejas y peticiones del administrador, el presidente de la Comunidad, así como de cualquier otro de sus vecinos, facilitando un contacto directo y permanente, ya que no reside en la finca. Sin duda, si el propietario está atento al debido cuidado de su actividad cualquier problema que surja con sus clientes/turista puede ser rápidamente encauzado.
- Idealmente, convendría disponer de un conserje que controle el acceso de las personas que temporalmente van a residir en la finca, y advertir de cualquier anomalía que seduzca. En este sentido se puede tener un control de accesos, incluso por la noche.
Se pueden instalar sensores de ruidos, que alerten a los turistas, en el interior de la vivienda, que pueden estar molestando a los vecinos
- A fin de evitar daños y actos vandálicos en la finca se puede establecer un sistema de videocámaras por empresa competentes que den cumplimiento a la legislación de protección de datos, que podrá facilitar las grabaciones a la policía o al juzgado.
- También se pueden instalar sensores de ruidos, que al igual que los detectores de humos para incendios, pueden alertar a los turistas, en el interior de la vivienda, que pueden estar molestando con sus ruidos a los vecinos. No se trata de grabaciones de voz y sonidos, sino de niveles de decibelios.
- Igualmente, para combatir los problemas de inseguridad al acceso de la finca, se podría cambiar el sistema de acceso al portal sustituyendo a las tradicionales llaves por sistemas de claves que se puedan modificar frecuentemente, de tal forma que el turista que ya ha estado en la finca no pueda acceder a la misma al haberse hecho con una copia de la llave.
- Pongámonos en el caso de que se produzca una sobreexplotación de la vivienda con fines turísticos al vender una excesiva ocupación con respecto a la superficie, produciendo una aglomeración de personas que ocasione molestias por sobreuso de instalaciones, o bien por un uso inadecuado de sus ocupantes al hacer fiestas u organizar eventos multitudinarios. En este supuesto, la Comunidad de Propietarios en base a la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2, dispone de un procedimiento especial para pedir judicialmente el cese de esas actividades molestas para la convivencia.
- Por último, ya que casi siempre los pisos turísticos se gestionan a través de plataformas de comercio digital, la Comunidad dePropietarios podrá conocer las condiciones en las que se oferta esta vivienda en cuanto al número de personas que la puede ocupar y a la frecuencia de venta. De producirse perjuicios para los vecinos, entendemos que el deber de cuidado de la actividad no sólo alcanza al propietario de la vivienda, sino también a la plataforma digital que la comercializa, y al que se podrá dar las quejas pertinentes para que las amoneste y en su caso las expulse.
Podemos concluir que la nueva economía abre oportunidades de mercado que deben y pueden hacerse compatibles con la convivencia de los vecinos, como tradicionalmente ha venido pasando con multitud de negocios que ha habido en la finca:
- Negocios de hostelería y comercios en los locales que dan a la calle
- Oficinas, despachos y consultas en los primeros pisos
- Hostales
- Alquiler de habitaciones en familias
- Arrendamientos tradicionales de las viviendas para inquilinos, que sin tener relaciones familiares comparten dichas viviendas
Este último era el caso de los habituales pisos de estudiantes, muy diferentes a las nuevas pseudo residencia de estudiantes que convierten la vivienda en meras habitaciones con baños e instalaciones de cocina compartidas, que no se conocen previamente, para un número superior de estudiantes al que pueden albergar y sin ningún ‘director’, frecuentemente extranjeros, que vienen por un periodo de un curso a la ciudad a tener un experiencia más vacacional que académica.
